有盘直降1500元/平！看房竟要排队！三水不是一般暖
日前，功夫君报道过南庄真的卖出三水价，有粉丝留言“三水不一定比南庄差”，也有粉丝猜想三水楼市现在可能不理想，争议不断。
那么，三水楼市的真实状况又如何？我们走访了北江新区、西南老城区和三水新城5个指标盘，来个大摸底。
| 三水踩盘地图
招商樾园
1.05万/㎡起买楼王，最高降1500元/㎡
第一站，功夫君来到位于北江凤凰公园旁的招商樾园。
项目在售一期最后一栋8座，面积为99-119㎡三四房，带装修，预计今年8月交楼。其折后售价约1.05-1.28万/㎡，较年前售价下降约1200-1500元/㎡。
| 招商樾园沙盘
户型方面，114㎡和119㎡四房布局相同，互为镜像，两者均带双阳台，可望凤凰公园，视野没有遮挡。98㎡为经典竖厅三房，望园景。
同一平层，114㎡要比119㎡单价低500元/㎡左右，因此较受欢迎，目前仅剩10楼以下单位可选。而119㎡中间楼层价格最高，要去到1.28万/㎡。
| 8座为实体板房，北向单位望公园
有一套底层的114㎡单位，折后总价约131万，单价约1.15万/㎡，两成首付约26.2万，30年商贷月供约5925元（仅供参考）。
区别于其他项目，招商樾园交标较好，比如全屋带美的新风除霾系统，厨房除了带方太品牌三件套外，还配有洗碗机、抽拉式置物架、紫外线消毒灯（装在天花板）。
另外，进门处的玄关柜配有折叠式换鞋凳，比较贴心。
| 招商樾园样板房
据悉，项目自3月初推出促销优惠，现场销控显示，8套一口价单位已售出6套（截至上周六）。
此前，有部分99㎡的特价房源，单价约1.05-1.15万/㎡，两成首付仅21万起。不过，目前99㎡三房仅剩几套可选。
销售透露，等8座卖完后，就会主推17座，但交标会和8座楼王有区别，例如没有洗碗机和部分家电，但单价不会比8座便宜，预计售价要去到1.25万/㎡。
| 招商樾园一口价单位
常乐府
打77折卖房，价格与年前基本一致
然后，功夫君来到与招商樾园相距不足700米的常乐府。
项目在售11座尾货，户型为88-120㎡带装修三四房，折后均价1.03-1.15万/㎡，预计2021年交楼。
此外，有一套120㎡的总裁特批单位，单价低至9872元/㎡（已售出）。
| 常乐府沙盘
| 常乐府特价单位
销售称，11座位于整个小区的东南角，对着T字型路口，而且北面靠着垃圾回收站，因此定价是整个一期里面最便宜的，此前一期其他楼栋均价约1.2万/㎡。
去年年底，功夫君曾到访过该盘，当时也在卖11座，如今售价和年前几乎没有差别。
户型方面，若以常乐府120㎡四房对比招商樾园119㎡四房，前者客餐厅等宽，主阳台与次卧相连，空间较为实用，但主阳台望路边，而后者阳台望凤凰公园或小区园林。
交标方面，常乐府厨房配备抽油烟机和燃气灶，均为美的或同等档次品牌，但没有消毒碗柜，公卫配有浴霸，但淋浴区没有玻璃推门。
| 建面约120㎡板房
以120㎡四房为例，06户型卖得较好，仅剩一套中间楼层单位，原总价约165.5万，目前打88*96*97*97*98*99折（相当于77折，年前为75折）。
该房源折后总价约127.6万，两成首付约25.5万，30年商贷月供约5772元（仅供参考）。
据悉，项目即将推出二期5座，其位于小区西北角，紧挨着幼儿园，预计售价不会比11座便宜，可能要去到1.15-1.25万/㎡左右。
| 常乐府案场人气
三水冠军城
一口价单位，折后1.08万/㎡起
离开常乐府后，功夫君向东行驶，深入西南老城区，来到了位于广海大道上的三水冠军城。
目前项目一期部分商业已开业，主要是连锁品牌餐饮店，因此外立面展示效果较好，商业氛围不错。
| 三水冠军城销售中心
项目在售二期93-138㎡三四房，110㎡以下户型皆为带装修，120㎡为毛坯，132㎡以上户型有毛坯或带装修可选，预计2022年3月交楼。
据悉，目前项目主推位于健力宝南路一侧的12座，其与11座（已售罄）皆为标志性楼栋，外立面神似“金装健力宝”，销售称这是因为地块前身是健力宝厂旧址，有过辉煌的历史。
| 项目实景图
此前，其他楼栋曾卖到1.35万/㎡，而12座售价仅为1.1-1.2万/㎡。
为什么这么便宜？因为12座靠近路边，而且大堂出入口是独立的，直接连通外面商业街。换言之，如果业主要到小区花园散步，就需要绕过商业部分才能到达。
而且，这一栋的景观略为逊色，因为南面有11座遮挡，北面是望花园酒店，基本上望不到小区园林。销售建议，如果想买这一栋，建议买高楼层的。
| 三水冠军城沙盘
有一套高楼层的110㎡四房，原总价约135万，现有一口价优惠，总价约128万，单价约1.16万/㎡。首套两成首付约25.6万，30年商贷月供约5790元（仅供参考）。
此外，15座剩余部分132㎡毛坯三房，售价低至1.08万/㎡。若选择同样户型的138㎡三房，售价则要去到1.25万/㎡。
值得注意的是，目前12座93㎡三房和110㎡四房皆无板房可看，只能看看其他户型的板房，再结合户型图纸想象。
| 三水冠军城案场人气
旭辉江山
增加98㎡户型，四期吹风1.2-1.3万/㎡
随后，功夫君沿着健力宝路、南丰大道一路向北，来到位于三水万达广场附近的旭辉江山。
“请问你有没有预约，如果有，请叫你的置业顾问出来接你；如果没有，请等候一下，因为我们的置业顾问都在带客，暂时没有空接待。”门口保安一句话，把我吓一跳，没想到看房的人挺多。
机智的功夫君，当然有提前预约，于是可以顺利看房了。
项目即将推出靠近三江水韵公园的四期，预计首推1座和3座，户型为89/98㎡三房，均为带装修发售。
| 旭辉江山四期沙盘
“不好意思，现在疫情原因，要求看房必须做好登记，缴纳6.6元可以获得开盘98折优惠，随时可以退的。”6.6元是小钱，不过看板房要交钱还是头一回听见。
样板房设置在四期1座首层，属于异地板房。由于疫情期间限制人流，现场要排队看房，功夫君等候了两组客，才顺利进入看房。
四期是改良版户型，比如89㎡厨房取消生活阳台，空间更实用，餐厅面积会宽敞一点。
又如，98㎡是全新户型，南北双阳台，开间有3.6米，三个房间都较为方正实用。
| 建面约98㎡板房
此外，四期每一栋的架空层将设置儿童天地、老年人活动室、青年会客厅等，丰富公共活动空间。
| 架空层儿童活动区展示
不过，功夫君也发现，四期取消了赠送燃气热水器和新风系统。销售回应称，的确是取消了燃气热水器和新风系统，但在地砖方面有重要升级，灯具开关等更加智能。
据悉，四期预计本月底前开盘，最快一周内开盘，吹风价1.2-1.3万/㎡。由于98㎡户型布局要比89㎡好点，因此预计单价也会稍高一些。
| 旭辉江山案场人气
三水保利中央公园
破天荒赠送3年物管费，最低9600元/㎡
最后一站，功夫君来到距离旭辉江山约1公里的三水保利中央公园。
项目在售一期31座90/97㎡三房，均为带装修，均价0.96-1.2万/㎡，预计2021年8月交楼。
| 三水保利中央公园沙盘
其中，东南向的90㎡三房由于靠路边，望轻轨方向，因此折后单价最低，为0.96-0.98万/㎡。
东北向的97㎡单位，是南北双阳台设计，望小区园林，离轻轨相对远一点，折后单价约1.1-1.2万/㎡。
| 31座离轻轨较近
目前，97㎡三房仅剩少量楼层可选。有一套低楼层单位，原总价约116万，现有直减1万+3个98折+1个99折优惠，折后总价约107万，单价约1.11万/㎡。
销售说，目前购房还可免去三年物管费，如果按97㎡单位计算，这笔费用接近8000元（不可抵扣房款），这是保利在三水8年首次大让利，随时可能取消的。
不过，有粉丝于去年3月购买35栋90㎡单位，楼栋位置和朝向与31栋基本相同，单价约0.96万/㎡。由此可见，近一年来，该盘售价相对稳定。
| 建面约90㎡样板房
| 建面约97㎡样板房
现场有不少客户咨询三期【和堂玥】情况，因其位置望荷花世界，景观较好。对此，销售回应，由于疫情影响到工期，三期暂时断货，未知道何时会加推。
据悉，三期于去年10月推出市场，均价约1.2万/㎡，年前曾有促销价1.1万/㎡，3栋楼迅速售罄。
| 三水保利中央公园案场人气
写在最后
从北江新区到西南老城区，再到三水新城，功夫君走访了5个项目，最大的感受就一个字——“暖”！
受疫情影响，三水楼市正处于复苏期，但走访发现，各盘人气都不错。而且，与历年探春市况相比，今年的三水简直有点超水平发挥。
价格方面，三水楼市整体走势平稳。
除了招商樾园有真实让利，其他4个项目均无降价。其中，旭辉江山未开盘，不做讨论。另外3个盘均采用推售相对次等楼栋的方式，实现表面上的“降价”。
这里说的次等，并非不好的意思。只是说目前楼盘打出所谓低价，是特殊楼栋的价格，不能直接与年前售价做对比。
对于手头预算紧张的客户，现在仍然是不错的入市机会。因为市场价格稳定，客户拥有更多时间去货比三家，做出适合自己的选择。
此外，我还有几点感受，值得叨叨：
三水看房感受
①VIP服务
最近看房，都能受到VIP接待。有销售还顶着太阳在停车场等客，各种小礼品讨客户欢心。举例说，以前签约后一般是抽小家电，如今好多楼盘下重本，抽大彩电、大冰箱等，中奖率还蛮高。
②不吹不擂
回望2016-2018年，外地客成为三水楼市主力，各种黑中介横行。项目介绍过程中，难免各种吹嘘城市规划利好，过分承诺等等。
如今，大部分项目是开发商自家销售接客，更注重从客户需求出发，讲解户型特点，小区规划和周边配套等，不再过分炒作4号线、12号线等。
③公积金贷款，同等优惠
招商樾园、三水保利中央公园、三水冠军城销售均表示，客户采用公积金贷款，也可以获得跟商贷同样的优惠折扣。因此，想使用公积金的你，可以大大方方提出来。
④首付不够？有人撑你
对于首套买家来说，首付可能是最大的门槛了，囊中羞涩不必遮遮掩掩。有项目推出首付一年免息分期，也有盘提供最长5-8年金融信贷方案，各种方式助你上车。
客户可以根据自身经济状况，进行选择，但前几年压力会比较大，建议慎重考虑。
最后，祝大家都能选到心仪的房子。由于周末时间有限，这次只去了5个楼盘，下一次一定去看更多的项目，欢迎大家在评论区留言。
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